2拖垮建筑商

    黄光裕将国美电器产生的现金流挪用到地产领域，但主要是用于土地拍卖，他并不会将钱投入到实际的建筑过程中。家电零售业的类金融模式，黄光裕在房地产项目也有类似的玩法。在家电零售领域里，国美电器截留现金，而在房产开发过程中，黄光裕要求建筑商垫付房产开发资金，他自己实际要投入的钱并不多。从拿地、发包工程、销售楼花、业主入住整个流程中，实际需要房地产开发商投入的资金仅为拿地部分，其余部分资金可以通过银行贷款和让建筑承包商垫资获得。开发商只需要支付承包商一部分定金，在楼盘封顶之后，通过销售楼花回笼资金，再偿还银行贷款和建筑商剩余部分工程款即可。如果开发商手里需要资金开发下一个项目，则可以长时间拖欠工程款。

    有地产业内人士说，开发商在拿地的时候，可以分期付款，假定某块地地价为10个亿，开发商可以和政府谈土地出让款的支付方式。比如，政府可能会要求他先支付2亿元，剩下拍卖款缓付，或者，可以将地块分成5块，这个地块的2亿元付了之后，就可以办土地开发许可证等证件了，办完之后，可以去银行做抵押，可能会贷来1个亿，加上开发商的自有资金，就可以进入建楼阶段。

    黄光裕开发房地产的过程中，融资的方式可以有很多。

    在银行收紧对房地产开发商的信贷时，开发商可以通过高利贷借钱、利用信息不对称赚中介费、吸引跨行业投资、向外资投行融资等多种方式实现融资和退出。其中，高利贷借钱是指开发商拍得土地以后，找民间借贷人以高额的月利率获取过桥借款（通常指公司股东为履行出资义务从第三人处取得借款，股东将借入资金交付公司并取得公司股权后，再将公司资金直接或间接地归还给第三人，用以抵销股东对出借人的欠款。形式是：公司股东在设立公司借款注册，公司成立时，公司股东将公司注册资本金抽出，返还给借款人），用以支付土地出让金，或者股权转让金。获取土地使用证后，向银行申请贷款，用以偿还之前的过桥借款。如果银行不同意贷款，开发商就会继续向民间借贷者借贷。利用信息不对称赚中介费是指，开发商往往利用信息不对称，先付股权转让或者土地拍卖的订金，而后再将项目整体转让给其他开发商，从而赚取较高溢价。吸引跨行业投资是指。通过出让项目公司的股权来吸引其他行业公司进入房地产领域。向外资投到融资是指，与外资投行签订融资协议，许诺外资高额的回报率获得投资。

    即便有一些必须要支付的钱，黄光裕也会想尽一切办法拖延。

    按照现在房地产市场的规定，土地出让款是必须要交的，只有缴纳了土地出让款之后，才能拿到土地使用证。但黄光裕要求手下人尽可能拖延缴纳土地保证金和出让款，尽管最终还是会足额缴纳，但是利用这个"拖延"可以让他有更为充裕的时间盘活手中的资金。

    黄光裕的不合理要求有的时候让办事人员十分为难，但如果向他反映有困难，黄光裕会立刻斥责手下人："花钱请你们连这点事都办不好，请你们有什么用？"在黄光裕的压力下，他的手下人也只能通过一切可能的办法拖延各种付款。

    前期项目融资到位之后，正式进入开发阶段，这时候，开发商可以通过让建筑承包商垫资来完成项目开发，以此缓解自己的资金压力。许多房地产项目，开发商只投入20%-40%的资金，总承包单位、分包单位、钢材商、水泥商，工程建设的整个产业链承担了其余60%-80%的开发成本。尽管有规定要求开发商自有资金必须达到35%以上，但事实上，很多开发商都做不到。一些开发商甚至让建筑公司从打地基开始，一直垫资到预售许可阶段。

    在房... -->>
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